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广州购房精选问答系列二(更多问题请看系列一)

广州购房,广州广州购房r广州购房二爷小楼盘已经在前面给我们收集和总结了广州购房中存在的疑惑和纠结问题,而且回答也是真实的经验和感受,给到准备买房的朋友是有很大的帮助的,那么下面便是相继的第二文.以下(提问为买房者,回答为经验者)。

提问:剑桥郡最靠近地铁口那个组团,您预测2年后均价上5.5万的概率多大?为什么?

回答:(5.5-3.7)/3.7=48%,未来两年时间上涨48%,概率不大,25-30%有机会

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提问:求问首套置业问题:和女朋友年收入一起30万,首付目前能拿出70来万,首套首贷。考虑以后结婚自住为主,女朋友比较喜欢华南板块,比较中意锦绣香江和雅居乐花园。锦绣香江的话只能借钱上两房,雅居乐花园可以有空间拉高上小三房。拉高后月供到时候会占两人收入的百分之六十以上,女朋友觉得还要结婚生孩子,压力太大。两房就压力小点,但是以后肯定还得置换。我现在的问题主要就是:

1.要不要咬牙上三房?

2.房产证现在写一个人和两个人的名字区别大不大?结婚后是不是都是按家庭算了,没有区别?

3.雅居乐新地组团现在合理的市场价位是多少?

4.现在是否需要马上入手?因为到十月份可以用公积金贷款。

还请锤神指点一下,多谢!

回答:1、买三房;2、 产证上写一个人的名字;3、新地组团中高楼层3.6-3.7以下;4、紧盯市场,有笋就入

(二少补充:高学历新婚夫妇往往低估了自己月供的能力,高估家庭必须的消费需求,咨询我的个案分析,往往半年后,现金流就越来越充足,只会后悔当初没有买更大更好的房子)

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提问:锤神,金兴花园这个盘这么样,预算300-350能入么,单价多少为笋?

回答:楼梯4.2-4.4,电梯5.5-5.8

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提问:美林海岸49p多少钱值得入

回答:49平,单价5.2-5.3以下,这个面积段可以改两房,看看怎么利用合理

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提问:雅居乐剑桥郡君澜那一期的低密度洋房是好产品吗? 以后升值空间如何?多少钱可以入?

回答:是好产品来的,居住非常舒服。入手价3.6-3.8可以入

广州购房者喜欢买多大的房子

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提问:与剑桥汇大平层比,哪个更好呢?

回答:剑桥汇的杠杆好,适合做底仓;郡澜的产品好,收合居住。关键看你是投资,还是自住。

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提问:锤神,金融城鱼珠临港板块目前利好东圃和鱼珠,你认为这个辐射面会辐射到文冲那边吗?

回答:不可能

(二少补充,我认为是会辐射到的,但要看辐射的概念,是直接利好还是间接利好)

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有几个问题想听听您的看法:

1.现在天河核心区的大平层和顶复十多年后,会不会变成像现在的越秀和早期天河北的房子那样:户型格局和相关配套落后(以后车位都有充电枮之类的,像早期高档的房子根本都没有人车分流),会不会说未来的改改善对配套要求更高(像每户都有空中花园之类的),但现在的品质达不到他们的要求呢?

2.144以下的四房会不会是未来的红海?好像就近几年才有144以下的四房户型,以前很少,会不会说144以下的四房是稀缺的?

3,近效结合部和远效但有地铁到,离猪心20公里内的别墅会不会成为改改善的对象?(像万搏版块和萝岗,南湖的别墅)

回答:

1、第一个问题是伪命题,不用考虑10年后的产品创新和过时与否,因为任何一套房子都不可能计划10年周期的投资,太长了;

2、四房单位是一个稀缺产品,如果是144以下的就更加稀缺,我认可这个认识,比如东汇城125-130的四房;

3、我认为除了二沙岛别墅、珠江别墅之外,其他的远郊别墅没有投资价值

(二少补充:144平这个概念是一个政策导向,未来是否会发生改变还未知数,我个人认为随着改善型需求的增长,超144平豪宅的政策会趋于宽松;每个人都有一个别墅梦,有天有地有花有园,但我身边了解的情况,没有不后悔买到郊区别墅的)

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提问:锤哥,猪心东区,金碧华府B栋163和新城海滨2期147。总价差不多的情况下,自住,应该选哪个?

回答:总价差不多情况下,选择单价低的,和杠杆好的

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提问:请问锤神如何看待“投资选郊区比市区好,因为毕竟从60分到70分比从90到100分容易”这种论调?

回答:这种论调是有前提条件的。比如郊区有没有增量、增量是否确定;比如市区是否是荔湾广场、流花湖公园之类的 还是猪心、天河公园之类的,要分开来讲。

(二少补充:一万容易变两万,八万不容易变十六万,是有前提的,那就是一万的房子必须有增量变好的可能,如果是在十八线城市,大地再如何润泽都流不到的地方,一万是涨不到两万的;里面核心就是一个概念,纯投资求杠杆的话选同区位单价最低的;以分数举例子,同一个班级,甲学生从60分升到80分是比乙学生80分升到100分要容易,但丙同学0分升到20分也许是很困难的甚至不可能的,因为他可能就不属于这个学校或根本没资格高考)

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提问:锤哥,金碧世纪花园三期,69平,低层南向和顶楼北向,单价分别低于多少算笋?低层南向:普通装修,窗外没有树档,但采光一般;顶楼北向:视野非常好,房子保养的很好很干净,简单装修。税费都一样。

回答:这个户型最近的成交单价在3.5-3.6,这是均价,如果是顶楼或者南向低楼层则需要打折92-95折,不能再多了

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提问:锤哥,我想置换目前一套小三房换套改善型住宅,看中朋友一套广雅花园十年小雅双证,价格可以谈到3.1左右,房票问题不大、请问值得置换吗?有点担心以后的流动性,估计几年后还要置换。

回答:双证,这是最大的问题。双证的流动性几乎为零

(二少补充,没有不能买的房子,只有不能买的价格,双证砍价)

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提问:请问锤神,番禺华侨城,顶楼复式均价多少可以入手呢

回答:西丽路的华侨城,1.5-1.7顶复

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提问:锤哥,盈彩幼儿园私转公之后,只对一二期业主开放学位,三四期的无法享受幼儿园入学资格,是否对菁品园的价值有所影响?影响到程度有多大?是否到最后会使一二期的单价与三期的单价拉到一个水平?

回答:影响不大,一二期的价格跟三期目前来看价差是2000-4000,以后也不可能持平。真心讲,幼儿园是最不起眼和重要的资源,反正都是玩而已啧[微笑]

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提问:锤神您好,中兴花园,北向,低层,阳台能看到花园、外面的路、楼,78平,厨房没窗,装修差,满五唯一,单价什么区位算笋?

回答:你说的中兴花园是一期的,低楼层3.2-3.4才可以

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提问:1.天河华南植物园那里有几个楼盘感觉价格也不便宜,那片区域以后会如何呢?2.新塘未来一两年会有一波红利么?

回答:1、华南植物园附近的宝翠苑、世纪绿洲其实已经比较贵了;2、新塘未来1-2年,来一波的概率很小

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提问:请教一个问题,对于萝岗区府东板块,刚需小三房,东荟城,春树里,誉城,金色梦想,岭南雅筑。这5个盘单价多少算笋

回答:东汇城3.2、春树里2.8、誉城2.8、金梦2.6、雅筑2.5

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提问:植物园板块3.3单价算笋么?这板块以后会如何?

回答:要看哪个盘的?比如利海靠着华快的吵到死的3.3肯定贵了,如果是里面南向望大花园肯定笋了。从增量来看,就不是太强

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提问:颐德公馆多少单价算笋可以入?中海观园呢?

回答:颐德公馆目前在售的大概有5-6套,170-230之间,笋盘价在9-9.5;中海观园其实很不错,建筑质量、精致的小区园林、还有物业都是不错,8.0-8.5之间吧。大概这个区间

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提问:假如首付金额一样,从投资角度是投天河公园附近(4成首付),还是资剑桥汇(gpgd2.5~3成首付),预计买入时间是今年的低入手

回答:纯投资,首付一样,买单价低的和杠杆好的,首先剑桥汇

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提问:

Q1.萝岗铁三角(苏元、水西、萝岗)的几个盘香雪山97P、科城山庄100P、鼎峰87-90P、锦林山庄97P(满2,中层北向),什么价为笋?

Q2.投资而言,目前萝岗的单价天花板是多少?

Q3: 以Q1的价格,对比您在之前问题提到的区府东几个盘,成长性哪个更好?为什么?

回答:萝岗投资的价格天花板是:保利香雪山+鼎峰。投资其实应该买区府东延线的一些盘,反正原则就是:1、不买这个区域单价最高的;2、尽量买学位+地铁的小区。这两条是萝岗的投资原则

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提问:新塘东江逸龙湾,带装修单价只需要16600元起,24号开始认筹,

你觉得,东江逸龙湾有投资价值吗??

新塘买那个楼盘比较保值增值??

回答:有投资价值,但是1.66起这个价格卖的一定是低楼层朝向差且不望江的,那就毫无价值了。建议淘二手,地铁站800米内的次新花园电梯小区很好

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提问:对于一些市区老破小高达30年楼龄的房子,如果买了用完学位3-5年后感觉很难出手了?35年楼龄都快危楼了,砸手上的危楼,政府一般是如何处理的?

回答:耗着呗,到最后看旧城改造的时机和力度,一般都是很难处理的,要看政策

(二少补充:1、加装电梯 2、政府微改造 3、拆迁,是老旧楼梯楼价值的再造)

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提问:明年准备让小孩在华师或者华工附小上学,想今年在华工或者华师校内买一套教师宿舍,读完小学就卖掉,但是发现楼龄都二三十年了,还有投资价值吗?以后会不会很难转手?

回答:投资这一类产品的话,就非常不看好,动辄6-7万起,成本太高了

精选评论:你如果是职工就可以读,不是的话 估计靠买房子都读不了;那里的房子普遍评估价比实际价格低,一般不止三层首付。华工里面,比如西秀村北秀村也有加了电梯的,但是确实单价比较贵;

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提问:骏景77的小三房多少为笋?

回答:4.1-4.3,中高楼层

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提问:逸景翠园南向多少价格为笋呢对应楼层

回答:4.2-4.3

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提问:请问下万科欧泊三房的顶楼复式属于稀缺产品嘛?总价入手算合适呢?

回答:属于稀缺产品,尤其是C1-C3栋,价格不超3.6-3.7

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提问:新塘东方名都和假日花园大三房带主套单价多少可以入?

回答:不超豪宅:毛坯2.0,装修2.2;超豪宅:毛坯1.7,装修1.8

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提问:如何判断楼市旺季和淡季,看成交量吗?还有怎么看现在是买家市场还是卖家市场?

回答:比如2016年6月-2017年3月就属于旺季,比如2018年8月-2018年12月就属于淡季。怎么判断,看成交量+成交价的表现,如果成交量连续3个月走火,且价格出现跳涨,就有可能判断为旺市。

(二少补充:关键还是看限购限贷政策是否放松,否则所谓的小阳春、学位房成交、金九银十都是虚火

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匿名用户 提问:锤哥,你好。刚刚加入

目前在新塘凤凰城凤鸣苑持有独栋别墅,属于苑内最优质房子之一。记得提过这类产品消费性质比较多。不过市场价格比2016年都有上涨了70-80%左右。一两年前比较高杠杆买了爱特城四房,目前因资金压力想置换这套别墅。

1、这套别墅的潜质怎么样?以后的价值?

2、家里有首套首贷名额,如果置换,可动用资金600-700万左右。是一次过换大面积或是两套144以下的?家里7口人比较希望住一起,就算两套144都想在同一个小区。那个区域比较好?

3、目前家里人比较新房癌,二手看不上,看了铂世湾和珠江花城都觉得不行。上周去看了剑桥汇。望江251平中高层,但楼下就是城中村,800万左右合适吗?

回答:1、郊区别墅的投资价值很小的,除非那个板块有概念,比如万博,除此之外别墅的投资都是坑;

2、如果房票充足,肯定套数胜过面积;3、剑桥汇的251,您说的望到的村是市头村,单价3.1,估计是毛坯,显然是市场价,这种户型的毛坯价在750-780之间,看楼层。

(二少爷:宁愿要一套三房的,不要两套一房一厅;宁愿要两套144平以下的,不要一套251平的)

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提问:你认为十年内新塘加入限购的概率是否超过50%?

回答:远超50%,我认为5-8年就会限购

(二少:不限购的时候高位接盘,限购的时候高位被套,现在有广州户口,优先买限购区)

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提问:广州最好卖的刚需盘是在多少总价的?现在入手这个总价的,5年后预计能到多少?

回答:最好卖的总价是300-400万,5年后总价升到450-600万

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提问:如果要入手兰亭盛荟,一般要什么途径才买到相对便宜的价格?现在开售的5栋,若东南朝向的小三房,锤哥觉得什么单价比较合适?现在是小阳春,像兰亭盛荟这种新房,未来几个月价格有可能回落吗?

回答:兰亭已经是天河网红盘了,因为整个天河区几乎没有刚需上车盘了。你唯一能做的就是:跟现场的销售经理打好关系,把他手里的折扣全部要出来。

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提问:琶洲6万的单价还值得投资吗?会不会跑输大市?

回答:肯定高了,我觉得投资的话,5万都高了

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提问:盈彩北向两房非低层,4.1单价值不值?现在南向都被炒到4.6以上了,下不去手,又担心北向将来会不会不好出手?

回答:南向没有炒到4.6,北向4.1,中高楼层还可以的

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提问:骏景中高层三房,4.1到4.3为笋盘,是单指北向吗。

回答:是的

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提问:美林湖畔3期,最外面那栋,南向103平,4楼,户型挺好。现在业主报差不多5.5万一平😭,外面那个停车场据说是要建一栋商业楼,估计会挡一点光线。照着5万去谈,您觉得合适吗?

回答:好,照着4.8-5.0去谈,没问题

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提问:手上没房票了,用公司买房好不好?好贷款吗?谢谢🙏

回答:不建议走这个路子,税费高到你欲哭无泪,不然限购这个障碍岂不是很容易就解决了

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提问:兰亭8栋107方东南向望花园小4房,没有被高速公路噪音吵扰,低楼层大约52500左右单价,1月份收楼,值得入吗?还是看美林的二手。现美林二手南向三房都挂5万5以上。

回答:如果自住的话,就买吧,我知道一手房的“新”在自住客心中的地位;如果投资的话,应该还有其他优于美林的选择

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提问:锤神好,隽园79三房笋盘价去到多少?88的呢?

回答:6.5-6.8,甚至要6.5以下。79那种横厅的小三房使用率还不错,东北向的可以望到天河公园游乐场、西北向的望到东方新世界

广州购房精选问答系列一(直入主题,解决购房种种纠结和困惑) ,本文所有广州购房问答来源于知识星球-“逸米家”感谢锤神(公众号:谁也锤不了我)/二少会摘录其中片段分享,希望能对广州购房朋友有帮助,本次行业经验人回答时间跨度,2019年4月1日~4月15日。

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