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广州购房精选问答系列一(直入主题,解决购房种种纠结和困惑)

广州购房者提问:新塘的价格趋势会有一个下降吗?豪进,东风名都,凤凰城,新塘新世界多少可以入?

行业经验人回答:目前看来确实还在缓慢调整,你说的这几个除了凤凰城以外其它都是地铁盘。凤凰城和东方名都户型差异很大,价差较多,建议看中几套心水房源不确定能否下手后再和我们提前确认。

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广州购房者提问:请问应该怎么理解“价值再凝聚”?

这个现象是不是只出现在普涨过后的超级中心存在低估的情况下?

目前来看似乎只有深圳走了这种行情,这种行情未来在广州会怎么体现?

行业经验人回答:第一个阶段:城市化快速发展阶段,城市摊大饼;第二个阶段:城市收缩,中心区和核心区价值再凝聚。结论就是:以后的趋势是好的越来越好,只是时间阶段不太确定

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广州购房者提问:请问新塘盛世名门世泽轩南向90平米小三房2.4万元的均价,是否可以入手?中高楼层

行业经验人回答:贵了,2.1左右可以

广州购房现场1

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广州购房者提问:东圃商圈的小区,比如雅怡居,富力新村等,北向不靠马路的中高楼层小两房多少单价可入?这些超过20年的老房子五年后预期增幅能跑赢大市吗?

行业经验人回答:跑输大市是必然。花园社区、电梯洋房、最好地铁口、地铁加持,按照这个逻辑去选筹

(二少补充:同样的预算,注重花园社区、电梯洋房的话,必定需要牺牲居住面积或者地段优势,我认为在首房首贷如此宝贵的今天,刚需必须确保至少两房或小三房,要不提高预算、要不保证地段选择楼龄偏大的楼梯楼,电梯老破大慎选)

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广州购房者提问:为什么看好房进去讨价还价环节后,总有一些中介只会追着买家洗脑不能再低了,不懂得让卖家也返个价后在洽谈呢

行业经验人回答:在交易当中,房源和买家这两项资源,相对来讲房源更加珍贵和有价值,A买家不行,B买家可以上,或者C买家也可以上,但房源(卖家)具有唯一性。所以中介小哥会砍你的价啊,那是必然

(精选评论:说的不对,房源和买家之间没有绝对的谁比较珍惜这个问题,对于中介自身来说两者都很重要,操作良好的中介是这样子的,他既会去跟业主压价,也会去跟买家抬价,为的就是把两者的价格尽量缩小甚至相交,所以中介自己手上可能有了很好的价格,但是你作为买家不知道而已)

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广州购房者提问:踩了金碧世纪北向72方几套房,除了2楼260万,其它全部都是放盘280万,有一套带精装修还不错,但这价钱实在是笋不起来,请教怎么破,这户型什么价钱可以上车?

行业经验人回答:这个户型楼层朝向正常且带精装修的,3.6以内可买入。谈判有几种操作方式:要么价格达到你预期,要么通过其它条件弥补价格稍高的损失。实在下不了手,只能等或者多谈判,或者换标的。

(二少补充:长远来看,买贵5%无所谓,当然如果时间精力充足、市场如现在静淡期,可以多挑多选)

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广州购房者提问:请问滨江东一系列北向望江的大户型是否是好的投资物业?

行业经验人回答:整体来看,不是好的投资物业:1、有点过时的IP;2、江景有毒,所有的买入都支付了超高溢价

(二少补充:江景具有稀缺性,高价买、高价卖,并且随着头部top1%人群基数的增多,愿意为一线城市核心地段稀缺江景付出高溢价的人群会逐渐增多,但千万不注意,就是所谓江景房前面还有待开发土地,例如珠江帝景北向望江即将变为北向望商场,这会产生江景价值断崖)

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广州购房者提问:求帮忙分析一下我应该怎样用好我的购房贷款名额:我们夫妻目前在广东省内(非广州)正在供着两套住宅、一套商业(其中一套住宅快供完了,可以提前还完),父母(今年60岁和56岁)有国企的流水,没有贷款记录。全家人在广州都没有房产。请问如果今年想在广州买第一套自住的房子,应该怎样用好购房和贷款的资格才能尽快多贷一点?(不考虑离婚)

行业经验人回答:请问父母是否广州户口?如果是的话可以以接力贷名义购房,先把父母的房票用掉。

(二少补充:接力贷可以首付三成30年,老人广州无房,无房贷记录,可以首付三成,无房有贷款记录首付四成)

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广州购房者提问:感觉现在锤哥对猪城越来越推崇,请问从投资角度猪城未来涨幅是否会跑输大盘?

行业经验人回答:3-5年之内,珠江新城至少50-60%的房子跑输大市是必然;5-10年,珠江新城一定会跑赢大市。城市价值再凝聚,强者恒强

(二少补充:一万翻倍变两万容易,八万翻倍变十六万难,因为首付约束、银行按揭约束、收入发展约束)

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广州购房者提问:锤神,您好!本人现想将同和一套带京溪小学的楼梯房卖掉,到手大约140万左右。想置换萝岗东荟城四房(因为已在供两套房,杠杠不想太大,想用父母首套接力贷买四百万左右的房)。除了东荟城,这个总价三房以上的有什么推荐?黄埔花园和东荟城哪个比较适合?(纯投资)

行业经验人回答:400万总价,接力贷3成,120-140万肯定没问题,这是正常的思路。1、可以按照正常思路走,东汇城、黄埔花园,丰乐南均可;2、如果加大杠杆的话,则一定要来金融城了。

广州购房者提问:东荟城和黄埔花园现在成交价大约多少?

行业经验人回答:东汇城:3.1-3.3,黄埔花园3.7-3.9

广州购房者提问:东荟城(四房),黄埔花园,盈彩,美林湖畔三房的价格大约是多少?

行业经验人回答:东汇城四房:3.3;黄埔花园三房:3.8-3.9;盈彩美居:4.0-4.2;美林湖畔:4.5-4.7

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广州购房者提问:锤神怎么看文冲板块?

相比番禺广场如何?

文冲板块最值得入手的是不是万科城市花园?多少单价合适?

行业经验人回答:是,比番禺广场略好,单价2.9以下

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广州购房者提问:金碧世纪花园现在的2房看发布的房源有上涨的趋势,一个南向高层3.7,一个北向高层3.6。适合上车吗?顶楼的需要市场价打几折合适?

行业经验人回答:肯定高了,看到3.5之后再去砍价,小阳春不要跟这些刚需客抢房源和市场

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广州购房者提问:锤哥,预测一下广州整体下一波30%涨幅,最快什么时候?最慢什么时候?

行业经验人回答:最快2020年,最迟2021年开春

(二少补充:关键还是看限购限贷政策)

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广州购房者提问:锤哥您好,文冲地铁站的石化大院,今年2月份开了拆迁动员大会,最近有放盘70平,29年房龄老破小,中低层2.28W,混合结构可贷款。

1、投资的话这个价位合适吗?比隔壁万科城市花园2.9W低了6K  2、博拆迁可取吗?据说有的楼拆有的不拆,需要所有人同意拆迁后才会出赔偿方案  3、还是说应该找那些可预见涨价的区域,如珠村的中兴花园?感谢感谢~

行业经验人回答:拆迁队变数太大,太大,参考冼村都搞了多少年了。结论就是:拆迁的不要碰,买正常商品住宅

(二少补充:业主最精明,是否能拆迁、多久可以拆迁,他们都一清二楚,买入口口声声说要拆迁的房,价格一定包含拆迁的溢价)

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广州购房者提问:锤神,本人年收入约25万,现有房子想卖一买一,预计流动资金大概270w,目标房产400w左右。每月可承受最大房贷大概1.8w左右。

由于家有一岁小朋友,现在换房需考虑幼儿园及以后学位问题,而且想自住投资两不误。现上班地点是科学城,通勤时间一小时内较好接受,如21号线,7号线延长线沿线,自驾则40分钟内范围。

目前看过的盘如图片,主要问题是:

是直接入手天河公园板块一次性解决小朋友教育问题,还是先做个跳板,选个幼儿园好点的房子,5年后卖房换好点的学位房,如果按这个方向走,不知道哪个区域升值潜力最大?

天河公园一带,如果按目前的资金情况,是否有推荐的楼盘?

是否有其他不错的选项?

行业经验人回答:

1、幼儿园不重要,小学相对重要一些;2、我觉得你应该这个时点就把学位+自住+投资一起解决了,不用几年后再去动学位的念头;3、选择区域:天河北、天河公园、甚至华景。

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广州购房者提问:锤神你好!一个朋友看了21号线快线站凤岗站富士康科技小镇很心动,要买,带装修两万左右,用亲戚首套首贷,2021年六月交楼,想问值不值得买?

行业经验人回答:大坑

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广州购房者提问:本人34岁,未婚,现在珠海一投资公司任职,周末回广州,平时坐高铁往返。现年收入120万,稳定上升,未购房,广州户口,家有一套三房楼梯楼在越秀区和父母一起住有学位。两个月后现金有50万,年底有100万,平均一个月增加10万左右。

本人爱运动,喜好安静自然环境好的地方靠山靠水靠近公园,之前在中大海珠校区读书,对滨江一带也喜欢因为可以江滨跑步。

考虑到地铁的通勤也方便,也考虑地铁盘。

感觉现在买300万的房子压力较小,如金沙洲保利汇海花园,而考虑长远则希望滨江中华标环境配套都好,预计五年能买到。

想请教你,若你是我,在这样的年龄和收入组合,应该如何选择购置房子?谢谢

行业经验人回答:父母房子还有贷款嘛?没有的话抵押出来+150万现金可以好好规划买几套了。或首房首贷用足,在你喜欢的滨江一带/珠江新城拿套航母。如果我在你的年龄会以投资为主,拿几套投资潜力好的标的,然后租房

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广州购房者提问:锤神大大,你好!知道你们推荐买二手,也知道买二手更明智,但实在因为看二手房没头绪。所以想问:一、自住的话,万博板块的珠江泊世湾(96方15楼左右420~430万)和长隆野生动物园附近的藏珑府您更建议入手哪个?二、我觉得可能泊世湾位置比藏珑府好,不知道这想法对不对?因为附近有医院,离万博近一些,离大学城啥的也近一些。三、如果说哪个价格低入手哪个,那这两个相比,差价多少时可以忽略位置等其它因素。谢谢锤神大大指点!

行业经验人回答:两相比较,买铂世湾吧。

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广州购房者提问:锤神,帮业主垫付赎楼贷款的话,有没什么风险,要怎样规避。谢谢。

行业经验人回答:无论垫资多少钱,都必须找外面机构垫资,自己出垫资费。另外,真垫资了,就要把控好后面的交易流程

(二少补充:垫资最优由业主自行搞定;次优是利息买家给,找垫资公司出本金;最坏是垫资本金由买家支付,除非垫资金额少、卖家资质干净,否则买家绝不可盲目答应出本金垫资赎楼)

本文所有广州购房问答来源于知识星球-“逸米家”感谢锤神(公众号:谁也锤不了我)/二少会摘录其中片段分享,希望能对广州购房朋友有帮助,本次行业经验人回答时间跨度,2019年4月1日~4月15日。

 

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